Perhitungan Bunga Anuitas dalam KPR yang Perlu Diketahui

Dalam perencanaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) terdapat hal yang disebut sebagai bunga anuitas sebagai salah satu komponen perhitungan.

Hal ini tentunya Anda harus pahami karena dalam pembiayaan rumah, ada banyak hal yang harus Anda pertimbangkan. Tidak hanya sekedar besaran DP dan tenor waktu, perhitungan suku bunga juga merupakan hal yang penting.

Perhitungan anuitas menjadi salah satu bagian penting sebagai bahan pertimbangan Anda untuk memutuskan dalam pengajuan cicilan KPR.

Lalu apa saja hal-hal terkait anuitas yang perlu Anda pahami? Artikel ini akan membahas mulai dari pengertian, jenis, rumus, hingga contoh perhitungannya.

Baca juga: 4 Jenis Bunga KPR yang Wajib Anda Tahu

Pengertian Bunga Anuitas

Apa itu anuitas? Secara umum bunga anuitas adalah sebuah metode perhitungan bunga yang menekankan pada jumlah angsuran pokok ditambah angsuran bunga yang dibayar.

Perhitungan ini cukup penting agar angsuran bunga yang dibayaar sama setiap bulannya.

Sementara itu, OJK dalam situs resminya telah menjelaskan bahwa perhitungan bungaa ini akan sangat besar porsinya pada masa awal sementara itu porsi angsuran pokoknya sangat kecil.

Namun menjelang berakhirnya masa kredit, porsi angsuran pokok akan sangat besar sementara porsi bunga menjadi kecil.

Perhitungan bunga ini menjadi hal yang penting untuk Anda ketahui apabila Anda berniat untuk mengajukan sebuah KPR.

Jenis-jenis Anuitas

Anuitas sejatinya merupakan komponen bunga yang terdiri atas beberapa jenis yang berbeda-beda. Berikut penjelasannya:

1. Anuitas Sederhana

Anuitas sederhana adalah penerimaan atau pembayaran bunga yang terjadi di akhir periode pinjaman tersebut. Contohnya seperti pembayaran hipotek.

2. Anuitas Tangguhan

Jenis anuitas yang satu ini berupa penangguhan pembayaran dalam jangka waktu tertentu yang dilakukan setelah beberapa periode berjalan. Sehingga baik penerimaan bunga maupun pembayarannya ditangguhkan.

3. Anuitas Jatuh Tempo

Jenis anuitas jatuh tempo merupakan salah satu jenis anuitas yang paling banyak diterapkan. Mekanismenya dilakukan pada awal periode angsuran. Contoh dari mekanisme anuitas jatuh tempo adalah saat pembayaran sewa, asuransi, dan tabungan.

4. Anuitas Langsung

Anuitas langsung banyak digunakan pada skema kredit konsumtif, misalnya seperti kepemilikan liabilitas.

Mekanisme dari anuitas langsung ini adalah pembayaran berkala dalam kurun waktu tertentu dilakukan langsung tanpa adanya penundaan periode.

Kelebihan dan Kekurangan Bunga Anuitas

Seperti jenis-jenis bunga lainnya, anuitas juga memiliki beberapa keunggulan serta kekurangan yang perlu Anda pahami, seperti berikut ini:

Kelebihan:

• Perhitungan bunga jelas dan adil.
• Peminjam tidak perlu lagi menghitung sisa pinjaman pokok seperti halnya bunga efektif.
• Mempermudah nasabah untuk membayar jumlah angsuran tiap periode.
• Jumlah cicilan bersifat sama sehingga tidak mempengaruhi arus kas.

Kekurangan:

• Pembayaran bunga yang sangat besar di awal membuat nasabah merasa hanya membayar bunga di awal periode.
• Meskipun besaran cicilan tetap, namun pada awal periode hanya membayar bunga bank. Sehingga di akhir periode pokok pinjaman menjadi sangat besar.
• Perhitungan anuitas hanya dapat dihitung melalui sistem.

Rumus Menghitung Bunga Anuitas

Secara dasar, rumus anuitas adalah mengatur besaran jumlah angsuran pokok ditambang angsura bungan sehingga jumlah yang dibayar sama setaip bulannya.

Pada perhitungan rumus anuitas, pembayaran bunga pada masa awal diberikan porsi yang lebih besar dibandingkan pokok pinjamannya. Namun, pada akhir periode pinjaman, porsi angsuran pokok menjadi sangat besar sedangkan porsi bunganya kecil.

Perhitungan anuitas ini pada dasarnya digunakan pada pinjaman yang berskala panjang seperti halnya KPR atau kredit investasi. Ada rumus anuitas yang sangat penting untuk Anda ketahui sebagai bahan pertimbangan, seperti di bawah ini:

Bunga = SP x i x (30/360)

• SP = saldo pokok pinjaman bulan sebelumnya
• i = suku bunga per tahun
• 30 = jumlah hari dalam sebulan
• 360 = jumlah hari dalam setahun

Selain rumus tersebut, terdapat rumus yang telah dikembangkan untuk mendapatkan nilai yang lebih sesuai berdasarkan rumus anuitas, sebagai berikut:

P x i x [(1+i) x t) / (1+i)t – 1)]

• P = pokok pinjaman
• i = suku bunga
• t = periode kredit

Contoh Perhitungan Anuitas

Untuk mengetahui bagaimana cara menghitung anuitas, berikut contohnya.

Anda mengambil sebuah pinjaman KPR dengan plafon pinjaman sebesar Rp200 juta (P) dengan tenor 10 tahun atau 120 bulan (t) dan suku bunga 8 persen per tahun (i).

Maka total angsuran Anda per bulan adalah Rp200.000.000 x (8% / 12) : (1-(1+(1/12)10) = Rp2.426.551

Besaran angsuran bunga tiap bulan:

• Angsuran bunga bulan 1: Rp200.000.000 x 8% : 12 = Rp1.333.334
• Angsuran bunga bulan 2: Rp198.906.782 x 8% : 12 = Rp1.326.045
• Angsuran bunga bulan 3: Rp197.806.276 x 8% : 12 = Rp1.318.708

Besaran angsuran pokok tiap bulan:

• Angsuran pokok bulan 1: Rp2.426.551 – Rp1.333.334 = Rp1.093.218
• Angsuran pokok bulan 2: Rp2.426.551 – Rp1.326.045 = Rp1.100.506
• Angsuran pokok bulan 3: Rp2.426.551 – Rp1.318.708 = Rp1.107.843

Perhitungan dengan skema tersebut akan terus berlanjut hingga masa tenor KPR Anda habis yaitu selama 10 tahun.

Nah, itulah beberapa hal yang perlu Anda pahami mengenai bunga anuitas dalam skema KPR yang nantinya Anda ambil.

Semoga artikel ini bermanfaat dalam menambah pengentahuan Anda!