Pahami Jaminan Fidusia dalam Sistem KPR

Sudah menjadi hal yang umum bahwa ketika Anda mengajukan sebuah kredit maka tentunya Anda harus memiliki jaminan. Namun, masih banyak masyarakat yang belum mengenal salah satu jaminan penting yaitu jaminan fidusia.

Pada dasarnya, sebuah jaminan bertujuan untuk memastikan pinjaman atau kredit yang telah diberikan dapat dibayar secara lunas sesuai dengan ketentuan yang telah disepakati.

Oleh karena itu jaminan fidusia merupakan salah satu syarat yang perlu Anda perhatikan dalam memberi jaminan harta bergerak maupun tidak bergerak.

Artikel ini akan membahas lebih jauh mengenai fidusia dalam sistem KPR. Simak terus artikel berikut ini!

Apa Itu Jaminan Fidusia?

Jaminan fidusia adalah bentuk penyerahan kepemilikan terhadap suatu harta yang dilandasi dengan kepercayaan.

Kata fidusia sejatinya diambil dari etimologi Yunani yaitu “fides” yang artinya kepercayaan. Selain itu, dalam bahasa Belanda, istilah ini dikenal dengan Fiduciare Eigendom Oveerdracht (FEO) yang memiliki makna hak milik secara kepercayaan.

Artinya adalah meskipun suatu harta benda telah diserahkan kepada orang lain, namun penguasaan atas harta benda tersebut masih dimiliki oleh pihak yang menyerahkannya.

Hal ini juga diatur dalam Undang-Undang No. 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia. Jaminan ini kerap kali diterapkan ketika Anda memutuskan untuk mengambil sebuah Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dari Bank.

Tentunya Anda diwajibkan untuk memberi jaminan atas rumah yang Anda beli sesuai dengan aturan serta ketentuan yang berlaku.

Baca juga: Cara Membuat Sertifikat Tanah Melalui PPAT

Landasan Hukum Jaminan Fidusia di Indonesia

Seperti yang telah disebutkan sebelumnya bahwa di Indonesia jaminan fidusia diatur dalam Undang-Undang No. 42 Tahun 1999. Dalam aturan tersebut dinyatakan bahwa jaminan tersebut merupakan jaminan atas harta benda bergerak baik yang berwujud dan tidak berwujud maupun tidak bergerak.

Oleh sebab diatur dengan rinci oleh Pemerintah Indonesia, penerima fidusia akan mendapat lebih banyak prioritas jika dibandingkan dengan pemberi pinjaman atau kreditur.

Hal ini karena seluruh transaksi pinjam-meminjam telah dan pengalihan aset telah dijamin berdasarkan UU yang berlaku saat ini. Jadi, baik debitur maupun kreditur dapat dengan aman dalam melakukan transaksi.

Meskipun demikian, perjanjian fidusia harus dilakukan, ditetapkan, serta diresmikan oleh pihak notaris yang memiliki kekuatan hukum yang sah. Hal ini bertujuan untuk memberikan jaminan perlindungan bagi kedua belah pihak yang berurusan.

Bagi pemberi pinjaman atau kreditur, sertifikat fidusia penting guna menjadi landasan hukum jika sewaktu-waktu harus dilakukan penyitaan aset jika peminjam tidak mampu melunaskan pinjamannya.

Sementara itu bagi pihak peminjam, sertifikat fidusia akan berguna sebagi perlindungan jika sewaktu-waktu pemberi pinjaman melakukan tindakan yang sewenang-wenang.

Umumnya, hal ini untuk menghindari pemberi pinjaman yang melakukan penyitaan aset yang tidak sesuai dengan aturan atau ketentuan yang berlaku.

Jika hal ini terjadi, maka seharusnya pihak peminjam harus segera melaporkan permasalahannya ke pengadilan untuk dilakukan proses hukum yang sesuai aturan.

Tugas Pemegang Jaminan Fidusia

Adapun pihak-pihak yang bersangkutan dalam memegang jaminan ini memiliki beberapa tugas serta tanggung jawab sesuai dengan aturan yang berlaku. Berikut beberapa tugas yang perlu dilakukan oleh pemegang fidusia:

• Bagi pihak yang menerima kewajiban fidusia dengan atas nama pihaak lain secara sengaja, maka harus bertanggung jawab terhadap pengelolaan aset yang telah disesuaikan dengan kepentingan pemilik.
• Memastikan tidak terjadi konflik antara pihak pemegang aset dan pihak pemegang fidusia.
• Pemegang fidusia harus memberikan penjelasan terkait kondisi asli dari suatu aset yang akan dijual kepada pihak calon pembeli.
• Jika pemilik aset telah meninggal dunia, maka akta fidusia masih tetap dapat diberlakukan sesuai ketentuan yang ada.

Jaminan Fidusia dalam Industri Properti

Aset-aset yang dapat dijamin dalam akta fidusia tidak hanya bagi harta bergerak saja, namun juga harta tidak bergerak seperti properti termasuk di dalamnya.

Bagi kasus fidusia dalam hal industri properti, hal ini tercantum pada Undang-Undang No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahaan daan Pemukiman.

Pada aturan tersebut, terdapat dua jenis rumah yang termasuk dalam perjanjian fidusia, antara lain:

1. Rumah Tapak

Di Indonesia, dimana hukum agrariaa menganut azas pemisahan horizontal, memungkinkan bagi kepemilikan bangunan dan tanah yang berbeda.

Dengan begitu, pembebanan atas bangunan dapat dilakukan secara terpisah dari tanah sehingga rumah tapak memerlukan jaminan fidusia untuk memberikan kepastian hukumnya.

UU tentang fidusia mensyaratkan bahwa harus adanya izin tertulis yang menyatakan bahwa bangunan di atas lahan tersebut dapat dijadikan jaminan.

Hal ini tentunya sangat penting berkaitan dengan proses pengalihan hak dan kepemilikan ketika pinjaman tersebut telah lunas.

Secara sederhananya adalah fidusia bagi rumah tapak dapat menjaminkan tanah serta bangunan yang didirikan di atasnya.

2. Rumah Susun

Berbeda dengan rumah tapak, yang menjadi objek jaminan dari rumah susun adalah satuan unitnya. Dengan begitu, maka penerima fidusia hanya diwajibkan membayar pinjaman untuk unit rumah susun tersebut.

Apabila si peminjam atau debitur telah melunaskan semua pinjamannya, maka pengalihan kepemilikan unit tersebut dapat segera dilakukan.

Namun yang perlu diperhatikan adalah kepemilikan ini tidak termasuk tanah yang berada di bawahnya, hanya unit rumah susun yang bersertifikat.

Baca juga: 5 Keuntungan KPR Milenial, Beli Rumah Jadi Mudah

Contoh Jaminan Fidusia dalam KPR

Johan memutuskan untuk membeli rumah secara KPR dalam jangka waktu 10 tahun dengan harga Rp600 juta sejak Januari 2020.

Selama tujuh tahun, Johan tidak pernah menunggak pembayaran tiap bulannya dengan nilai Rp 5 juta per bulan.

Namun, karena bisnisnya semakin menurun, Johan tidak lagi menyanggupi untuk membayar cicilan Rp5 juta per bulan hampir 3 bulan berturut-turut.

Lalu, apakah pihak kreditur berhak menyita properti atau aset yang dimiliki oleh Johan?

Jawabannya adalah tidak bisa. Hal ini karena ada beberapa langkah atau persyaratan bagi kreditur untuk dapat menyita aset pemegang fidusia, yaitu:

• Pihak kreditur tidak dapat menyita aset properti secara semena-mena karena harus melewati proses pengadulan terlebih dahulu.
• Penyitaan aset atau properti berupa rumah hanya dapat dilakukan apabila surat eksekusi penyitaan sudah datang dari pengadilan.

Kesimpulan

Jaminan fidusia merupakan sebuah jaminan yang sangat penting dimana para pihak yang terkait dapat saling memiliki hak dan kewajibannya. Apalagi dalam kasus KPR, sertifikat fidusia penting untuk menjamin tidak ada pihak yang dirugikan.

Meskipun demikian, jika Anda ingin membeli rumah dengan skema KPR, sangat disarankan untuk berkonsultasi terlebih dahulu kepada pihak bank agar tidak ada kerancuan di masa depan.

Yuk, saatnya cari rumah yang nyaman dan aman serta memiliki banyak fasilitas seperti Gardens at Candi Sawangan!