Biaya HGB ke SHM: Syarat, Proses, dan Estimasi Biaya

Mengubah status HGB (Hak Guna Bangunan) menjadi SHM (Sertifikat Hak Milik) itu sebenarnya lebih mudah dari yang terlihat, tapi tetap perlu perhatian lebih soal biaya dan persyaratan.

Jika Anda berpikir untuk mengubah status tanah Anda, artikel ini akan membongkar semuanya: mulai dari syarat-syarat yang harus dipenuhi hingga estimasi biaya yang perlu dipersiapkan.

Kami akan memastikan Anda tidak merasa bingung ketika akhirnya memutuskan untuk mengganti status tersebut. Jadi, simak baik-baik!

Apa Itu HGB dan SHM?

HGB (Hak Guna Bangunan) adalah hak untuk mengelola tanah milik negara atau orang lain untuk jangka waktu tertentu, biasanya 30 tahun. SHM (Sertifikat Hak Milik) memberikan hak kepemilikan penuh atas tanah secara permanen tanpa batasan waktu.

Kenapa Harus Beralih ke SHM? Banyak yang lebih memilih SHM karena lebih pasti. Gimana nggak? Tanah dengan SHM jelas kepemilikannya dan tanpa batasan waktu.

Nilai properti yang sudah SHM juga lebih tinggi dan lebih mudah dijual, karena orang lebih suka tanah yang punya status hukum jelas dan permanen. Jadi, kalau Anda mau investasi properti yang lebih menguntungkan, ini langkah yang bijak.

Syarat Mengubah HGB ke SHM

Mengubah status HGB menjadi SHM enggak semudah membalikkan telapak tangan. Anda perlu menyiapkan beberapa dokumen yang harus valid dan lengkap. Kalau ada yang kurang, prosesnya bisa molor atau bahkan gagal. So, pastikan semua beres, ya!

1. Surat Kuasa

Surat kuasa ini diperlukan kalau proses pengajuan nggak dilakukan oleh pemilik langsung, misalnya kalau Anda pakai pihak ketiga. Surat ini memberikan wewenang untuk mewakili Anda dalam pengajuan. Jadi, kalau Anda minta bantuan orang lain, jangan lupa siapkan surat ini.

2. Formulir Permohonan

Jangan lupa isi formulir permohonan dengan data yang lengkap dan akurat. Formulir ini bisa diambil dan diserahkan di Kantor BPN setempat. Kalau ada yang keliru di sini, bisa-bisa pengajuan Anda ditunda. Isi dengan hati-hati, ya!

3. Kartu Tanda Penduduk (KTP)

KTP ini fungsinya untuk verifikasi identitas pemohon. Kalau pemiliknya lebih dari satu orang, berarti KTP semua pemilik harus disertakan. Jadi, pastikan KTP Anda masih berlaku, ya!

4. Kartu Keluarga (KK)

KK ini dibutuhkan buat verifikasi status keluarga. Simpel sih, tapi jangan sampai kelupaan. Pastikan data yang tertera di KK sesuai dengan data pemilik.

5. Surat Persetujuan Kreditor

Kalau properti yang mau diubah statusnya masih terikat kredit, Anda harus menyertakan surat persetujuan dari kreditor. Ini buat memastikan bahwa properti tersebut nggak sedang dijaminkan. Tanpa surat ini, proses bisa berhenti.

6. Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT PBB)

Ini penting banget! SPPT PBB menunjukkan kalau Anda sudah bayar pajak bumi dan bangunan untuk tahun berjalan. Pastikan sudah terbayar, ya! Karena ini syarat kelengkapan dokumen yang wajib.

7. Sertifikat HGB

Sertifikat HGB yang sah dan terdaftar di BPN adalah dokumen utama dalam pengajuan perubahan status. Jangan sampai ada masalah dengan status sertifikatnya—pastikan bebas sengketa dan valid.

8. Izin Mendirikan Bangunan (IMB)

IMB ini diperlukan kalau ada bangunan di atas tanah yang mau diubah statusnya. IMB memastikan bangunan tersebut sesuai dengan aturan yang berlaku. Tanpa IMB, Anda bisa kesulitan saat mengajukan perubahan HGB ke SHM.

Proses Mengubah HGB ke SHM

Mengubah HGB ke SHM itu nggak bisa langsung selesai dalam semalam, ya. Ada beberapa langkah yang perlu Anda lalui, dan tahapan administratif yang harus dituntaskan satu per satu. Biasanya, proses ini membutuhkan waktu beberapa bulan, tergantung kelengkapan dokumen dan kebijakan BPN setempat.

1. Pendaftaran di BPN

Langkah pertama yang harus Anda lakukan adalah mendaftarkan permohonan perubahan status HGB ke SHM di kantor BPN setempat. Anda perlu mengisi formulir permohonan dan menyerahkan seluruh dokumen yang dibutuhkan.

Proses pendaftaran ini melibatkan verifikasi data dan pemeriksaan legalitas tanah. Jadi, pastikan semua dokumen yang Anda bawa sudah lengkap dan sah ya, agar prosesnya nggak terhambat.

2. Pembayaran BPHTB

Setelah pendaftaran, langkah selanjutnya adalah pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Ini adalah pajak yang wajib dibayar dalam proses perubahan hak atas tanah.

Besaran BPHTB adalah 5% dari selisih antara Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dan Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP). Misalnya, jika NPOP tanah Anda senilai Rp750.000.000 dan NJOPTKP-nya Rp300.000.000, maka perhitungannya adalah:

BPHTB = 5% x (750.000.000 – 300.000.000) = Rp22.500.000

Sudah siap bayar pajaknya? Jangan lupa hitung dulu dengan teliti!

3. Pengukuran Tanah

Sebelum SHM bisa dikeluarkan, tanah Anda akan diukur oleh petugas BPN. Pengukuran ini dilakukan untuk memastikan luas tanah yang terdaftar. Biaya pengukuran bervariasi, biasanya sekitar Rp100.000 hingga Rp200.000 per 500 m².

Misalnya, untuk tanah seluas 1.200 m², dengan tarif pengukuran Rp150.000 per 500 m², biaya yang harus dikeluarkan adalah sekitar Rp460.000. Pastikan tanah Anda benar-benar sesuai dengan luas yang tertera di sertifikat HGB, agar tidak ada masalah di kemudian hari.

4. Pembuatan Konstatering Report

Jika tanah Anda memiliki luas lebih dari 600 m², Anda akan diminta untuk membuat Konstatering Report. Ini adalah laporan yang wajib disiapkan sebagai bagian dari proses pengalihan hak.

Biayanya bervariasi, umumnya antara Rp20.000 hingga Rp50.000 per 500 m². Jadi, jika tanah Anda seluas 1.200 m², Anda mungkin akan dikenakan biaya sekitar Rp36.000 untuk konstatering report ini.

5. Pembuatan Akta Notaris

Proses terakhir adalah pembuatan akta notaris untuk pengalihan hak atau transaksi jual beli. Akta ini diperlukan agar status tanah yang Anda miliki menjadi sah secara hukum. Biaya pembuatan akta notaris biasanya berkisar antara 0,5% hingga 1% dari nilai transaksi properti.

Jika transaksi Anda senilai Rp1.200.000.000, biaya notaris dengan tarif 0,5% adalah Rp6.000.000, sedangkan tarif 1% akan memakan biaya Rp12.000.000. Jadi, sebelum Anda menandatangani apapun, pastikan Anda siap dengan biaya ini, ya!

Mengapa Mengubah HGB ke SHM Menguntungkan?

Mengubah status HGB (Hak Guna Bangunan) menjadi SHM (Sertifikat Hak Milik) bisa memberikan berbagai keuntungan, baik dari sisi hukum, finansial, maupun sosial.

1. Kepemilikan yang Lebih Pasti

SHM memberi kepemilikan yang jelas dan permanen. Tidak ada batasan waktu yang perlu dikhawatirkan. Sementara itu, HGB memiliki masa berlaku terbatas, biasanya 30 tahun, yang kemudian harus diperpanjang.

Setiap kali masa berlaku HGB habis, proses perpanjangan membutuhkan waktu dan biaya tambahan, yang belum tentu selalu lancar. Memiliki SHM berarti Anda tidak perlu repot memikirkan perpanjangan atau kewajiban administratif lainnya. Kepemilikan tanah Anda sudah sah dan tak terbatasi oleh waktu.

2. Nilai Jual yang Lebih Tinggi

Tanah dengan SHM lebih mudah diperdagangkan. Pembeli lebih tertarik pada properti yang memiliki status SHM karena lebih jelas, permanen, dan tidak terikat dengan pembaruan setiap beberapa tahun. Selain itu, properti dengan status SHM memiliki nilai jual yang lebih tinggi dibandingkan HGB.

Pembeli tahu bahwa mereka akan mendapatkan hak milik penuh tanpa risiko perpanjangan atau masalah hukum yang mungkin timbul di masa depan. Jika Anda berencana menjual properti, SHM adalah pilihan yang lebih menguntungkan untuk memastikan harga jual yang optimal.

3. Kepastian Hukum yang Lebih Kuat

Sertifikat HGB masih memberikan hak pakai atas tanah, tetapi hanya sebatas pengelolaan, bukan hak kepemilikan penuh. SHM, di sisi lain, memberi status hukum yang lebih kuat karena dianggap sebagai bukti sah kepemilikan tanah yang diakui oleh negara.

Hal ini memberikan perlindungan hukum lebih bagi pemiliknya. Anda tidak perlu khawatir mengenai sengketa kepemilikan tanah karena status SHM diakui sebagai bukti kepemilikan yang sah dan tidak tergantung pada pihak ketiga.

4. Kebebasan dalam Mengelola Properti

Memiliki SHM berarti Anda bebas mengelola tanah atau properti sesuai keinginan, tanpa batasan apapun. Mau menjual, menyewakan, menggadaikan, atau bahkan mewariskannya, semuanya lebih mudah dilakukan.

Dengan HGB, meskipun Anda bisa membangun dan mengelola properti, hak Anda terbatas pada masa berlaku yang bisa berubah-ubah. SHM memberi Anda kebebasan penuh untuk mengatur properti tanpa khawatir akan halangan hukum atau administratif.

Segera Ubah HGB ke SHM untuk Masa Depan Properti Anda

Mengubah status HGB ke SHM bukan hanya soal urusan administrasi. Ini adalah langkah penting untuk mendapatkan kepemilikan yang jelas, meningkatkan nilai properti, dan memberikan kebebasan penuh dalam mengelola tanah Anda. Dengan SHM, Anda tak hanya mengamankan hak milik permanen, tapi juga meningkatkan daya jual properti Anda di pasar.

Jika Anda tertarik untuk berinvestasi dalam properti yang menawarkan lebih banyak kepastian dan keuntungan, Gardens at Candi Sawangan adalah pilihan tepat. Kami menyediakan hunian dengan desain yang memenuhi segala kebutuhan praktis dan estetis, serta memberikan kesempatan untuk memiliki properti dengan status SHM yang jelas.

Yuk, mulai perjalanan properti Anda sekarang! Hubungi kami di:

Marketing Gallery: Jl. Cinangka Raya, Bojongsari Sawangan Depok
Opening Hours: Senin – Minggu di 08:00 – 18:00 WIB
Our WhatsApp: 0822 8000 0319
Our E-mail: marketing@gardens.id